Вестник проблемных сделок
В этом выпуске угрозные сделки и споры, решаемые в судебном порядке
В этом выпуске:
1. Угрозные сделки
  • Расчеты с использованием социальных программ
  • Земельные участки в охранной зоне
  • Учет рыночной стоимости объекта при соблюдении приказа опеки
  • Продажа земельного участка без проведения процедуры выноса границ земельного участка на местности
  • Тщательная проверка перед сделкой! Обращаем внимание на изменение персональных данных клиента
2. Споры, решаемые в судебном порядке
  • Оспаривание сделки продавца-должника, признанного банкротом
  • Продажа имущества, обремененного залогом
        Возможные риски:
        1. договор уступки могут признать недействительным по иску от органа, выдавшего свидетельство на получение субсидии
        2. покупатель может обратиться к агентству за компенсацией убытков, вызванных оспариванием сделки
        Как уменьшить риски?
        Обращать внимание на способы оплаты собственниками объектов недвижимости,в т.ч. по предыдущим сделкам. При расчетах по сделкам при использовании государственных программ - изучать условия таких программ
        Возможные риски:
        1. Возможное изъятие земель для государственных и муниципальных нужд и установление иных ограничений земельных участков
        2. В последующем возможное обращение клиента к компании с требованием компенсации убытков, в связи с изъятием и др. убытков, вызванных невозможностью осуществить строительство.
        На что обратить внимание?
        Ограничения и обременения, установленные градостроительными нормами (отражаются в градостроительном плане, публичной кадастровой карте)
        Как уменьшить риски?
        Перед сделкой заказывать градостроительный план либо проверять сведения об участке на публичной кадастровой карте (на публичной карте не всегда может быть актуальная информация). В случае обнаружения охранных зон, красных линий или невозможности осуществления строительства в связи с разрешенным использованием или зоной, определенной действующими градостроительными нормами, отказываться от проведения сделки либо предупреждать клиента о возможных рисках под письменное уведолмление. Организация хранения данного уведомления.

        Руководство пользования публичной кадастровой картой - здесь можно ознакомиться с инструкцией по работе
        Возможные риски:
        Возможное оспаривание сделки органами опеки и предъявление иска к агентству о взыскании убытков, вызванных утратой права собственности за некачественно оказанную услугу
        Как уменьшить риски?
        При отчуждении доли /объекта, принадлежащего ребенку и приобретении объекта в другом регионе, необходимо учитывать различие рыночных цен на объекты недвижимости, в случае если стоимость 1 кв.м. Приобретаемого помещения окажется ниже выделять большую долю, чтобы исключить риски,связанные с соблюдение приказа органов опеки и попечительства
        Возможные риски:
        Предъявление иска к агентству за некачественно оказанную услугу.
        Как уменьшить риски?
        С целью избежания проблемы рекомендуется покупать только размежеванные участки и перед совершением сделки производить процедуру определения точек на местности (которую может осуществить кадастровый инженер).
        Возможные риски:
        Срыв цепочки сделок, возможный отказ одной из сторон возвращать переданные до регистрации денежные средства. Требование клиентов к компании о возврате понесенных убытков
        Как уменьшить риски?
        Осуществлять проверку перед сделкой по всем данным клиента, в случае смены данных, в т.ч фамилии, проводить проверку как по старым, так и по измененным данным.
        Возможные риски:
        Утрата Покупателем права собственности на объект недвижимости. В последующем предъявление клиентом (покупателем) к компании понесенных им убытков в связи с некачественным оказанием услуги.
        Как уменьшить риски?
        1. До заключения договора займа проводить проверку по сайту суда ФССП на наличие исполнительных производств, а также проверку на банкротство;
        2. Обязать продавца погасить задолженности по имеющимся исполнительным производствам;
        3. При наличии долгов Продавца, в договоре купли-продажи должна быть указана реальная стоимость имущества, без занижений и завышений, соответствующая реальной рыночной стоимости данного имущества.
        4. Все расчеты по сделке должны быть документально подтверждены.


        Возможные риски:
        Признание сделки недействительной и обращение клиента к компании о взыскании убытков, связанных с утратой имущества.

        Как уменьшить риски?
        1. Заказывать расширенные выписки из Единого государственного реестра недвижимости,где отражается вся история о правообладателях и возможных залогах
        2. Своевременное включение в процесс по оспариванию прав клиента, активная позиция и представление доказательств.
        Подводя итого вышесказанному, для минимизации рисков следует обращать внимание на следующие моменты:
        1. Обращать внимание на способы оплаты собственниками объектов недвижимости по предыдущим сделкам. При расчетах по сделкам при использовании государственных программ -внимательно изучать условия таких программ
        2. Перед сделкой заказывать градостроительный план либо проверять сведения об участке на публичной кадастровой карте (на публичной карте не всегда может быть актуальная информация). В случае обнаружения охранных зон, красных линий или невозможности осуществления строительства в связи с разрешенным использованием или зоной, определенной действующими градостроительными нормами, отказываться от проведения сделки либо предупреждать клиента о возможных рисках под письменное уведомление.
        3. При отчуждении доли /объекта, принадлежащего ребенку и приобретении объекта в другом регионе, необходимо учитывать различие рыночных цен на объекты недвижимости, в случае если стоимость 1 кв.м. Приобретаемого помещения окажется ниже выделять большую долю, чтобы исключить риски,связанные с соблюдение приказа органов опеки и попечительства
        4. Перед сделкой проводить межевание участков и производить процедуру определения точек на местности (которую может осуществить кадастровый инженер).
        5. Осуществлять проверку перед сделкой по всем данным клиента, в случае смены данных ,в т.ч фамилии, проводить проверку как по старым, так и по измененным данным.
        6. Заказывать расширенные выписки из Единого государственного реестра недвижимости,где отражается вся история о правообладателях и возможных залогах
        7. При наличии долгов Продавца, указывать в договоре купли-продажи реальную стоимость имущества, без занижений и завышений, соответствующую реальной рыночной стоимости данного имущества.
        8. Обязать продавца погасить имеющуюся задолженность по исполнительным производствам (даже если на имущество не наложен арест).
        Коллеги, напоминаем, что для предотвращения возникновения "угрозных" для клиентов и компании сделок, а также судебных споров необходимо:
        1. Осуществлять проверку клиентов/объектов/ в соответствии с разработанными юридическими регламентами;
        2. Внедрять и более активно использовать безопасный вариант расчетов (расчет после регистрации права, расчет с использованием банковской ячейки или аккредитива);
        3. Соблюдать регламенты компании и рекомендации юристов.
        4. В случае обнаружения рисков, отказываться от проведения сделки и расторгать договор, заключенный с клиентом

        Разрешение споров в судебном порядке в среднем длится от 4 до 8 месяцев, в некоторых случаях более 2-х лет и не всегда судебные разбирательства заканчиваются в "пользу" клиентов компании.

        В случае возникновения вопросов/сомнений по проведению сделки рекомендуем обращаться в Юридический департамент компании Этажи.


        Безопасных вам сделок. Работайте без риска!

        Юридический департамент компании «Этажи»